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廣州第二CBD到底有幾個，一直是個未解之謎。
荔灣說我有白鵝潭，南沙說我有明珠灣，白云端出了白云新城，黃埔抬出了臨港經濟區，海珠寵溺地揉了揉琶洲的頭，微微一笑，并不把上述對手放在眼里。
但我沒想到，銷售口中的廣州“第二CBD”公寓項目，居然在大學城。
番禺，支棱起來了！萬博，被搶風頭了？
不僅如此，在周邊二手住宅稀缺，成交沖上6萬元/㎡，總價動輒上千萬元時候，這個公寓均價竟然才1字頭，號稱總價不到38萬起？到底是真的“白菜價”，還是暗中“埋雷”？
按捺不住好奇，我們決定去這個“云夢天成”一探究竟。
地鐵上蓋，已賣出300多套？
云夢天成位于番禺區大學城小谷圍島風茂街，緊鄰圍蔽中的地鐵4號線大學城北站A口，可以說是“地鐵上蓋”了。項目與建設中的番禺區計算科學與大數據產業園項目、二手住宅小區越秀星匯文瀚都只有一路之隔。
建設中的番禺區計算科學與大數據產業園項目
5月13日這天是開盤首日，一出地鐵站就有中介銷售迫不及待圍上來。上午11點多，銷售中心已經是人聲鼎沸，伴隨著震天響的背景音樂，以及時不時傳來成交金蛋被敲碎的聲音。
據銷售介紹，預計當天有2000多組客戶到現場看房，總共1000套左右的貨量，開盤前就“消化”掉了300多套，甚至還有附近村民托關系找過來買。
銷售中心現場
銷售說，云夢天成共分為北區和南區，分別位于地鐵大學城北站和大學城南站。本次推出售賣的是北區一期，共有4棟。其中，2棟用來做酒店，3棟2單元1棟已被大學城某高?！氨P下”，準備拿來做教職工公寓，3棟1單元和1棟、4棟一起對外推出。
我們先來看看項目的外在條件。
交通方面，現成的4號線地鐵大學城北站，未來可以換乘12號線，直達海珠區赤崗，越秀區二沙島，黃埔區生物島、白云區聚龍、棠溪等地。坐1站到大學城南，還可以換乘7號線，直達廣州南站；坐2站到萬勝圍，換乘8號線，再1站就可以到琶洲。駕車出行的話，過官洲隧道可以到生物島、琶洲?？傮w來說還是很方便的。
商業配套是大學城比較匱乏的，不僅沒有大型商業體，目前僅有的商業配套也顯得比較“村鎮級”。不過，案場銷售指著沙盤介紹說，項目未來會建3萬㎡商業配套，1棟的位置就會有商業體，可以填補空白，并且吸引師生前來消費。
其他生活設施方面，類型比較豐富。大學城島上有一家三甲中醫醫院——廣東省中醫院大學城醫院，還有大學城體育中心、廣東科學館、南漢二陵博物館、嶺南印象園等。
不過，據銷售表示，這些都只是基礎條件，算不上是最大賣點。
最大賣點是什么呢？
最大賣點，填補居住需求空白？
“這個項目的最大賣點，是稀缺性?！?/p>
銷售把這句話翻來覆去說了10遍不止。但這話并非全無道理?？傮w來說，大學城板塊的房產交易市場，是大多數板塊都有巨大差別。
大學城板塊現狀
首先，大學城的居住項目數量非常少，單價貴；產品類型單一，且多為大戶型，總價動輒上千萬。
據不完全統計，目前在售的一手住宅只有大學城南地鐵站旁的大學小筑，即將清盤。截止5月10日，貨量僅剩4-5套。項目主力戶型是建面約180㎡三房、建面約250㎡四房，均價約8.3萬元/㎡。
大學小筑
二手項目也只有7個小區而已，分別是越秀“星匯”三姐妹：星匯文瀚、星匯文華、星匯文宇，以及越秀三四里江，還有大學馨園、大學方圓時光（商?。?、尚悅103。根據鏈家上的放盤情況，整個大學城的二手房源只對外上架了34套，還不如有些板塊的一個小區多。
星匯文瀚
一方面是居住項目數量少，另一方面則是用地緊缺。根據銷售所展示的大學城控規圖，屬于商業用地的紅色部分只有零星。大學城開發到今天，建設用地已經所剩無幾。
案場銷售展示的大學城控規圖，紅色部分為對商業用地，數量稀少
與此同時，隨著大學城走向成熟，產業崛起，居住需求卻是與日俱增。
實際上，近年來為了滿足大學城高校教職工的居住需求，廣州還推出了專門面向這一人群的公租房項目——大學城佳苑，但總數也只有1500多套，更別說還有大量入駐企業職員的居住需求得不到解決。
項目銷售中心展示內容
說罷銷售還補充道，與大學城一水之隔的生物島，更是全島專注搞產業，外溢的居住需求，也將看向大學城。同樣住宅有限、產業無限的琶洲，居住需求也將外溢到大學城。
那么，這個項目能為缺貨的大學城帶來什么產品呢？
看完戶型，博士也心動下單？
從居住環境來說，這個項目似乎還不錯。受限高條件影響，大學城是沒有超高層的，這個項目也是如此，一棟樓也只有13層，雖然梯戶比像市面上大多數公寓一樣高得嚇人。部分戶型甚至還可以望花園。
目前主推戶型主要有三類。
C3戶型是常見的“雙鑰匙”單間，建筑面積約33㎡，套內面積約23㎡，售價大約40萬元左右。上下兩層獨立，樓上一層多出一個小小的閣樓空間，可以用作收納間或者衣柜。
C2戶型與C3戶型面積相同，但是復式設計，樓梯位于房間內部，房間分居格局也差不多。
左側為首層，右側為二層
A戶型是面積最大的，建面約65㎡，復式三房設計，客廳中空。進門是餐廳和開放式廚房。每一層都有一個衛生間。銷售表示，這種戶型總價更高，比起投資更適合自住，他有個博士客戶就買了這個戶型。
既然大部分戶型都是“投資型”，那么大學城的租金收益如何呢？
沒有產權，交易僅憑一紙合同？
比較接近的參考值是方圓大學時光，一個單間月租金3000元左右，也是近地鐵站的公寓。
不僅如此，銷售還表示，由于大學城房少客多，連房東都是挑客的。而且房東不愛長租，更愛短租。原因就是大學城每年有許許多多的“租房旺季”。
按照他的說法，非旺季的日租金按照300元每天計算（對標同樣是居住項目），再減去2成折損部分，一年有7萬元。兩方面假期來，每年租金11萬元，年化收益超過20%。
不過，這個演算實在是漏洞有點多，商水商電和物業維護的成本基本都沒算進去，而且是以全年每一天都能出租賺取租金為前提下，可能性有多大？
就算先不論銷售的數學和演算好不好，這個項目其實還有個潛在的“雷”，也是很多公寓項目的“軟肋”——產權。
項目工地
一般而言，公寓產權是40年。只有使用權，沒有產權。大概就相當于提前給了40年租金。其中的風險，大家可以再掂量掂量。
最后，關于能不能買公寓，還是給大家提個醒吧：
畢竟，公寓的流通性和住宅不能相提并論，更何況還是只有使用權的“高風險產品”。
而且，公寓畢竟不是住宅，不能落戶且不帶學位、水電物業費高，重點是，轉手的話稅費也相當高。
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