今年8月起，位于深圳南山區寶能城花園(東區)三期的56套房屋在阿里發拍賣平臺上架，計劃于9月20日至22日分批開拍。
這一幕在法國拍賣市場很少出現。作為南山西麗區三大豪宅之一的寶能城，成交單價一度達到15萬元左右，眾多富商名流在此安家。隨著\'寶能系\'危機的爆發，曾經的豪宅成為\'變現\'的籌碼，以不到10萬元的單價流入拍賣市場，引起各方關注。
9月19日，開拍前一天，法國拍賣交流群里有很多關于寶能城的討論。有人問，‘面積有多大？“有裝飾嗎，”還有人在觀望‘是否會輸入第二次拍賣的起拍價，打八折’.顯然，在看客們蠢蠢欲動的同時，也有不少顧慮。
最大的問題在于稅費。長期從事合法拍賣的王小路(化名)告訴《國際金融報》記者，由于寶能城房屋的稅費中包含了土地增值稅，整體稅費金額大大增加，大致在600萬-900萬之間。
雖然在競拍公告中寫明，競拍成功后，買受人可以憑相關資料向法院申請退還原產權人繳納的稅費，但對于買受人來說，這筆資金還是一個不小的考驗。所以這些寶能城房源的實際登記情況并不樂觀。截至記者發稿時，56套房源中僅有15套房源報名競拍，其中3套有2人報名，其余為1人。
王小路指出，由于稅費太高，很多有興趣的人都處于觀望狀態，如果拍賣行再上架兩次拍賣，價格折扣會更大。這些房子其實都很合格?！腥宿k完退稅的流程，大家心里就清楚了，第二次拍賣會更重視’。
1.天價稅費怎么辦？
寶能城的拍賣行在6月份首次引起了外界的關注。當時阿里發拍賣平臺上有15套房源，原計劃6月30日、7月26日開拍，但6月29日突然撤拍，頁面標注了‘涉案房產需要向稅務機關咨詢相關稅費’的說明。
據媒體報道，退出可能是因為交易稅費金額、由哪一方承擔等問題不明確。當時的競價公告顯示，拍賣成交后，所有稅費(包括但不限于所得稅、土地增值稅、契稅等。)，應繳納的土地價款和土地使用費等。雙方有關此轉讓的費用，應由買方支付。
根據‘法拍深圳’工作人員的測算，由于房屋仍在寶能城有限公司名下，如果認定為公司產權，則屬于二手房交易，需要繳納土地增值稅；如果沒有清算，土地增量可以按2%-3%征收，清算后需要按30%-60%征收。
有人算過一筆賬，以一套153平米左右，起拍價1505萬元的房子為例。如果認定為公司產權，以起拍價成交，買方需承擔963.9萬元的稅費，總成本約2469萬元，折合稅后單價約15.9萬元，遠高于目前二手房12-13萬元的成交單價。
為促進參與競拍的積極性，9月20日至22日開拍的這些房屋稅費繳納方式有所改變，即買受人繳納原產權人承擔的相關稅費后，可持稅務機關出具的證明原件、預付款支付賬戶確認函、預付款銀行卡復印件，在10個工作日內向執行法院申請退款。
也就是說，買方實際上只需要承擔契稅，個稅和土地增值稅由法院返還。不過，由于此前深圳沒有相關案例，外界并不清楚此次重組的情況
在此期間，如果需要提前繳納稅費，整個過程的費用為房屋成交價的1.5%(包括稅費繳納手續和房屋拍賣費用)，而如果機構介紹的金融公司進行對接貸款，每日利息為萬分之八。如果按照600萬元的稅來計算，那就意味著買方每天要支付的利息將達到4800元，也就是每月14.4萬元。
或者是為了減輕參與者的資金壓力，寶能城房屋的保證金金額控制在70萬-100萬元之間，低于上海等地區同類拍賣行的保證金。
第二，56套只是‘開胃菜’
綜合來看，雖然寶能城參與競拍的門檻有所放寬，但對買家的融資能力仍是一大考驗，如果競拍能夠順利進行，無異于‘失手’。在王小路看來，這次房產拍賣的溢價不會太高，底價成交是大概率的事情。這個市場現在不是賣房的好時機，但絕對是買房的好時機。
拍賣信息顯示，這56套房源來自寶能城(東區)三期項目B座，均為平層住宅，面積從130平米到200平米不等。拍賣價格在1298.13萬元-1962.61萬元之間，單價約9.85萬元，均為毛坯房。
據悉，目前深圳寶能城流通的平層單位并不多。同時，待拍的三期項目B座依河而建，占據了整個項目最好的位置和景觀。王小路直言，‘近幾年政策限價，寶能未能按預期價格賣出，所以一直留在手里’。
除了現有房源和價格優勢，寶能城還享有深圳大學附屬教育集團實驗小學和桃園中學的學區資源，房屋獲取率達到120%。這意味著150平米的房子，實際面積可能達到180平米。
王小路強調，如果市場狀況好轉，很難以98500元的單價買下寶能城從拍賣日期來看，9月20日20套，9月21日20套，9月22日16套。這些房屋的拍賣也可能是后續房屋拍賣的風向標。
上述56套房只是擬處置資產的一部分。今年3月初，平安銀行副行長郭世邦透露，54億元的寶能城項目將進入司法拍賣，以償還平安銀行的貸款。
執行裁定書顯示，在與平安銀行深圳分行的借款合同糾紛一案中，姚振華、寶能置業有限公司、寶能城市有限公司、寶能控股(中國)有限公司及\'寶能系\'掌舵人深圳劉金投資有限公司未履行生效法律文書載明的內容，平安銀行深圳分行申請強制執行。
深圳市中級人民法院依法對抵押房產進行了保全、查封，即位于深圳市南山區劉閑大道北側的寶能城市花園共有房產484套，其中三期大戶型223套，四期商務公寓260套，四期酒店1家。
所以明天開拍的56套房源只是‘開胃菜’，后續還會有寶能城房源進行拍賣。根據王小路的分析，隨著第一批房子的測試，后續貨架上的房子價格可能會相對更高?！皇谴蠹叶贾劳硕惲鞒?，二是如果第二次拍賣打八折，關注度會更高，來的人多了價格也會提高’。
2000 萬的房子 1000 萬的稅？天價稅費何解 高一個愿打，一個愿挨山流萬紫千紅水20. 生活，就是應對現實微笑，就是越過障礙注視未來；生活，就是用心靈之剪，在人生之路上裁出葉綠的枝頭；生活，就是應對困惑或黑暗時，靈魂深處燃起豆大卻明亮且微笑的燈展。類似的句型還有：If necessary…, they can…387.天下事有難易乎？為之，則難者亦易矣；不為，則易者亦難矣。彭端淑《為學》 九 日171崔顥：行經華陰王曉,增值稅,平安銀行,豪宅,二手房21.Facts speak plainer than words. 事實勝于雄辯。 |